Если квартира была в собственности меньше минимального срока, с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ. Минимальный срок — 5 лет, а для жилья, полученного по наследству, в подарок от близкого родственника, по приватизации, договору ренты, а также единственного жилья — 3 года.
Налог можно уменьшить: либо вычесть документально подтверждённые расходы на покупку, либо применить вычет 1 млн ₽. При этом доходом считается не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи — это защита от занижения цены в договоре.
Как пользоваться калькулятором
- Введите цену продажи по договору и кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
- Укажите, сколько лет квартира в собственности, и как она была получена.
- Выберите способ уменьшить налог: расходы на покупку или вычет 1 млн ₽.
- Калькулятор покажет налог и сроки: декларация до 30 апреля, оплата до 15 июля следующего года.
Формула расчёта
С налоговой базы свыше 2,4 млн ₽ — 15%. Если срок владения больше минимального, налог не платится и декларацию подавать не нужно.
Пример расчёта
Квартиру купили за 6,5 млн ₽ и через 2 года продали за 8 млн ₽. Кадастровая стоимость — 6 млн ₽ (70% = 4,2 млн, меньше цены). База: 8 000 000 − 6 500 000 = 1 500 000 ₽. Налог: 195 000 ₽.
С вычетом 1 млн ₽ вместо расходов налог был бы 910 000 ₽ — поэтому важно сохранить договор покупки и платёжки.
Когда налога нет совсем
Если срок владения превышает 5 лет (или 3 года в особых случаях). Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, для наследства — с даты смерти наследодателя, для ЖСК — с даты полной выплаты пая.
Семьи с детьми. Освобождение действует и при меньшем сроке, если в семье двое и более детей до 18 лет (до 24 лет для очников), новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего, а площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше. Есть и другие условия — уточняйте в ст. 217.1 НК РФ.
Если вы ещё не использовали вычет за покупку нового жилья, его можно зачесть против налога с продажи в той же декларации.
Термины
- Минимальный срок владения
- Срок, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ: 3 или 5 лет.
- Кадастровая стоимость
- Оценка Росреестра; есть в выписке из ЕГРН и на сайте Росреестра.
- Имущественный вычет при продаже
- 1 млн ₽ для жилья и земли, 250 000 ₽ для другого имущества.
Нормативы и источники
- Ст. 217.1 Налогового кодекса РФ — освобождение от налога
- Ст. 220 НК РФ — вычет при продаже имущества
- П. 1.1 ст. 224 НК РФ — ставки 13% и 15%
Данные проверены 8 октября 2026. Нашли неточность? Напишите нам — исправим.
Частые вопросы
Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог?
Можно ли учесть ипотечные проценты как расходы?
Как продать квартиру, купленную на маткапитал?
Что если цена в договоре ниже кадастровой?
Расчёт справочный. Точные суммы зависят от условий банка, работодателя или налоговой — уточняйте у них. Подробнее